Urbanisme
Division parcellaire & lotissement
Diviser un terrain pour vendre, construire ou transmettre suppose une opération technique et une conformité aux règles d’urbanisme. Le géomètre-expert conduit les deux.
Qu’est-ce qu’une division parcellaire ?
La division parcellaire consiste à séparer une unité foncière en plusieurs lots distincts, chacun disposant de sa propre référence cadastrale et pouvant faire l’objet d’une vente séparée.
L’opération n’est pas qu’un découpage géométrique. Elle doit respecter les règles du plan local d’urbanisme : surface minimale, accès à la voirie, raccordement aux réseaux, recul par rapport aux limites, coefficient d’emprise au sol.
Une division mal conçue peut aboutir à des lots invendables ou inconstructibles.
Dans quels cas diviser ?
- Vendre une partie de son terrain tout en conservant le reste
- Créer des lots à bâtir destinés à la vente
- Partager un bien en succession entre plusieurs héritiers
- Détacher une parcelle pour un projet familial ou un investissement
Le déroulé d’une mission
Étude de faisabilité
Nous analysons le plan local d’urbanisme applicable, les contraintes du terrain et votre projet.
Nous vérifions en particulier deux points qui conditionnent la lourdeur de la procédure : l’absence de création ou d’aménagement d’accès commun, et l’état de viabilisation de la parcelle.
Bornage contradictoire du périmètre
Avant toute division, le périmètre doit être établi de façon certaine. Nous procédons au bornage contradictoire des limites extérieures et établissons le procès-verbal de bornage du périmètre.
Cette étape est le fondement de tout le reste : on ne divise que ce dont les limites sont établies.
Levé topographique
Relevé complet du terrain : bâti existant, altimétrie, végétation, réseaux, accès.
Projet de division
Nous établissons plusieurs hypothèses de découpage et vous présentons celle qui valorise le mieux votre bien.
Plan de division et document d’arpentage
Nous établissons le plan de division ainsi que le document d’arpentage, transmis au cadastre. Celui-ci attribue alors les nouveaux numéros de parcelle.
Dossier d’urbanisme
Nous montons le dossier de déclaration préalable ou de permis d’aménager, et assurons le suivi jusqu’à l’obtention de l’autorisation.
Déclaration préalable ou permis d’aménager ?
La distinction ne tient pas au nombre de lots, contrairement à une idée répandue, mais à la création ou non d’équipements communs.
Le permis d’aménager est exigé par l’article R.421-19 du Code de l’urbanisme pour les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement.
La déclaration préalable suffit dans les autres cas.
L’accès — Il ne doit pas y avoir de création d’accès commun. Un accès commun qui existe déjà ne pose pas de difficulté en soi, mais il ne doit faire l’objet d’aucun aménagement.
La viabilisation — La parcelle doit déjà être viabilisée. Si les raccordements aux réseaux restent à réaliser et sont à la charge du lotisseur, on retombe dans la catégorie des équipements communs.
Réunir ces deux conditions permet de rester en déclaration préalable, avec une procédure sensiblement plus courte. C’est ce que nous vérifions lors de l’étude de faisabilité.
Ce que vous recevez
- Le procès-verbal de bornage contradictoire du périmètre
- Le plan de division coté
- Le document d’arpentage, avec les nouveaux numéros de parcelle
- Le dossier d’urbanisme déposé et suivi
- Les bornes posées sur le terrain
Tarifs
Pour un terrain d’environ 2 000 m², le bornage et la division parcellaire représentent un budget de 2 000 à 4 500 €, selon le nombre de lots et la complexité du dossier.
Un terrain à diviser ?
Parlons de votre projet et de ce qu’il est possible d’en faire.
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